2018深圳楼市怎么走?权威定调来了!调控力度或强于2017年!

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发布时间:2018-01-26 06:47

2018深圳楼市怎么走?权威定调来了!调控力度或强于2017年!

胡文

2018年,深圳房地产市场到底怎么走?权威说法来了。

1月24日,微信公众号“深圳规划国土”发表了深圳市房地产研究中心主任王锋的一篇文章《2018年深圳房地产调控目标不动摇力度不放松》。尽管文章作者级别不高,但鉴于深圳市房地产研究中心的半官方身份,加之年初这一节点,几乎可以视为房地产主管部门——深圳市规土委对楼市定调的权威声音。而在此之前的深圳两会上,涉及房价议题并不多。而王锋这篇文章,是迄今为止对2017年以及2018年最全面的论述。因此,必须加以分析。

对2017年深圳楼市,王锋说,深圳市深化落实2016年制定的各项调控政策,通过限购、限贷、限价、市场整顿、增加供应、加强保障和“租购并举”等措施,实现了新房价格“15连降”。具体表现在三个方面——

一、房价持续平稳回落。自2016年9月以来,新建商品住宅均价连续15个月环比下降;2017年12月,新建商品住宅均价为54256元/平方米,比年初下降1.3%,比2016年9月下降11.9%。

二、成交量低位运行。全年新建商品住宅成交量259.43万平米,同比下降38.6%;二手住宅成交量532.01万平米,同比下降33.7%。

三、新房待售量保持稳定。全年商品住宅批准预售面积为307.94万平方米,同比下降30%。截至12月底,商品住宅库存面积338.58万平方米,按过去12个月平均销售规模计算,库存消化周期为15.7月。

2017年,深圳市继续严格执行去年制定的 “深八条”调控政策,进一步强化政策执行力度,“深八条”政策在调控实践中发挥了明显效果:

一、改革商品住房用地出让方式,优化出让模式。为严防“地王”产生,深圳严格按照深八条规定出让商品住宅和租赁用地。限制土地价格、限制销售均价,土地溢价率超过一定比例,由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积,或提高企业自持住房比例用于租赁经营;并规定5年内不得上市交易。

二、完善住房限购政策。本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房的政策;本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房;自购房之日起前5年在本市连续缴纳个税或社保的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。

三、加强销售价格管理。对商品住房和商务公寓进行定价指导;密切监测市场投资投机行为,尤其是加强管控二手房和商务公寓市场的投资投机行为,防止市场投机炒作。

四、进一步完善差别化住房信贷政策。严格执行深八条限贷政策,在本市无房且无住房贷款记录的,继续执行首付30%的优惠政策;无房有贷款记录的,首付比例不低于50%;已拥有1套住房的,首付不低于70%。上调首套房贷利率,5月以来,商业银行首套房优惠利率折扣从基准利率的9折持续上调至1.1倍,二手住房贷款利率提升至1.1-1.3倍。规范二手房贷款审批和发放,住房建设部、人民银行、银监会联合出台《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》,深圳将加快落地。

五、规范非住宅市场。主管部门印发《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》(深规土〔2017〕1号),全面规范非住宅商品房违规改建行为,让商业办公回归为实体服务的本源;对“厂房违法改公寓”开展了专项整治工作,继续保持“严查严管严控”,净化房地产市场交易环境。

六、开展市场秩序专项整治。印发《联合开展房地产市场专项整治工作方案》(深规土〔2017〕328号),强化联合执法,严厉打击房地产市场违法违规行为。

在谈到未来市场发展趋势与政策导向时,王锋认为,按照党的十九大精神,按照“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”发展定位,加快建立多层次住房供应体系,加快建设基础性制度和长效机制,有利于将房地产业与经济结构转型、新型城镇化、城市可持续发展统筹考虑,满足城镇居民合理住房需求,促进房地产市场健康发展。从深圳看,目前,市场杠杆显著降低,投资购房基本退潮,市场风险逐步释放,在调控取得阶段性成果的形势下,面对全市较高的居住成本与较大的住房需求,2018年,深圳将继续坚持房地产市场调控目标不动摇,力度不放松,加快建设长效机制,促进房地产市场健康稳定发展。

在王锋这篇文章中,尽管原则性以及强调性的说法较多,但依然透露了诸多信息和动向,主要表现在以下方面。

一、从这篇文章来看,主管部门对2017年深圳楼市调控效果是满意的。主要表现在三个数据:房价比年初下降1.3%,商品住房成交同比下降38.6%,库存消化周期为15.7月。如果房价跌幅依然在1.3%左右,那么将被基本认可。需要注意的是第二个数据,这与北京十分相近。2017年北京商品住房销售面积612.8万平方米,下降38.3%。从259万平方米的销售总量来说,深圳萎缩更为厉害,以90平方米来算,2017年成交量不过2.88万套。

二、这篇文章主要罗列了2017年调控的主要做法,包括限地价以及限房价等,但谈到2018年时并没有提出新的措施,这意味着这些措施将在2018年沿用。除非市场发生大的变化,预计2018年调控也不会加码。

三、在谈到加强销售价格管理时,两次谈到了商务公寓,这说明了主管部门对商务公寓的重视。其实,2018年深圳楼市的最大变量可能就是商务公寓。尤其在北京、上海严格执行限购且控制外来人口的背景下,深圳商务公寓已经变成外来资金聚集的一个风口。深圳会对商务公寓实施限购吗?这个问题值得密切关注。

四、这篇文章其实证实了深圳金融机构自2017年下半年以来,逐步收紧贷款优惠幅度的措施。在2018年,信贷政策的变化是观察深圳楼市最为重要的内容。

五、“规范二手房贷款审批和发放,住房建设部、人民银行、银监会联合出台《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》,深圳将加快落地”的提法表明,解决二手房阴阳合同问题或为期不远。一旦这个政策严厉出台,那么2018年二手房交易将受到进一步抑制。整体来看,即便其它措施维持不变,2018年调控力度将强于2017年。

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